El vicealcalde y concejal elegado de Urbanismo, Josep Alandete, acompañado de la presidenta de la Junta de Distrito de Benipeixcar y edil de Vivienda y Regeneración Urbana, Amparo Victoria, de los Jefes de servicio de Planificación Urbanística y Servicios Jurídicos de Urbanismo y Vivienda, Josep Blasco i Jorge Hervás, respectivamente, ha comparecido esta mañana ante los medios de comunicación para anunciar que el Ayuntamiento, a través de la página web gandia.org, ha abierto la Consulta previa del Programa de Actuación Integrada Benipeixcar 4, primera fase para el desarrollo de uno de los suelos urbanizables pendientes de ordenación en el PGOU en Benipeixcar, zona situada entre la calle Músic Úbeda, la variante de la carretera Nacional y la ronda de la Anella y la carretera de Albaida. 

Son 19.900 m² de suelo urbanizable. El origen de la clasificación viene desde el PGOU del 83. Posteriormente, se recoge como suelo urbanizable no sectorizado en el 99, esto quiere decir que no tenía los parámetros de edificabilidad definidos, por lo tanto lo que se ha hecho es establecer parámetros en relación a los sectores urbanizados del alrededor, Benipeixcar 2 y 3.

Así, a partir de la propuesta de los propietarios, desde el Departamento de Urbanismo se empezó a trabajar en una operación, bautizada por Alandete como de «micro-cirugía urbana», para hacer una distribución eficaz, integrada en la malla urbana del resto de Benipeixcar y distribuir el suelo residencial unido a esa trama urbana y el suelo industrial dejarlo más pegado a la circunvalación. 

«Gracias a esto, además de conseguir suelo para vivienda y regularizar la pequeña zona industrial, se ha conseguido, por un lado aumentar las dotaciones, con más zonas y pantallas verdes para diferenciar los dos usos existentes. Y, sobre todo, la continuidad de la ronda de la Anella, muy importante para la movilidad de la ciudad, porque se sustituye la glorieta precaria por una más útil para regularizar el tráfico y conectar con el parking del Centre Històric, además de acceder fácilmente a la circunvalación. Es una de las ganancias importantes».

Por otro lado, también se consiguen, además de zonas verdes en la zona, 3.000 m² de espacio verde en el ámbito sur de la Alqueria del Duc. «Por lo tanto, efectos beneficiosos importantes, porque permitirá seguir construyendo esa ciudad amable, inclusiva, saludable, compacta, respetuosa con el medio ambiente y a la medida de su gente».

Por su parte, Amparo Victoria, como presidenta de la Junta del Distrito de Benipeixcar, ha recalcado que este nuevo sector se ha visto con buenos ojos por parte de la Junta del Distrito en una reunión que tuvo lugar el pasado lunes. “Supone un modelo urbanístico basado en el crecimiento ordenado y moderado, huyendo de esas grandes masificaciones de otros tiempos. Y hay que destacar que ganará la ciudadanía en general y, sobre todo, la de Benipeixcar, básicamente por dos motivos: porque se ha previsto una equipación dotacional múltiple, que estará vinculada a las necesidades de sectores del vecindario; y porque también se tiene cuidado por la sostenibilidad y el medio ambiente. Además, los usos industriales y logísticos que se le darán, supondrán un impulso económico para el barrio, revitalizando la zona estratégica de entrada y salida de nuestra ciudad. Y por otro lado, recordamos que también está prevista la construcción de dos islas residenciales, entre ellos unos bloques de 20 viviendas de protección pública con una renta asequible”.

Como edil de Vivienda y Regeneración Urbana, Victoria también ha recordado que Gandia, en la actualidad, “dispone de una importante demanda de vivienda de protección pública por parte de la ciudadanía. Por lo tanto, desde el Ajuntament de Gandia seguimos trabajando para ampliar esta oferta de vivienda asequible, y, sobre todo, en este contexto de crisis, identificar, ahora más que nunca, las estrategias públicas en materia de protección de vivienda. Por todo esto, el nuevo sector, que supone un nexo de unión entre el crecimiento económico ordenado y la política social, será un revulsivo para Gandia en general y para Benipeixcar en particular”.

Alternativas y soluciones

La propuesta viene presentada por Autogandia, que es la propietaria mayoritaria de los terrenos y cumple los objetivos de desarrollo que marca la LOTUP en el artículo 118. Desde Urbanismo se ha intentado establecer un poco las líneas directrices de la propuesta, para que tenga coherencia territorial y de integración en la trama urbana de la zona. «El contexto territorial que existe es el planeamiento vigente que determina un suelo urbanizable residencial, que rodea un suelo urbanizable industrial, con lo cual se quiere hacer esa compatibilización lo mejor posible.

Por otro lado, quedaba una bolsa de suelo residencial entre el suelo industrial y la carretera, un vacío urbano no resuelto y por otro lado la ronda de la Anella, que se interrumpía de forma traumática contra un aparcamiento que el planeamiento permitía su uso hasta que se programara el sector. También unas zonas verdes que van adosadas a la ronda de la Anella que no tenían continuidad», ha explicado Blasco.

El planteamiento, por lo tanto, que se ha hecho en base a ese contexto, es mejorar la compatibilidad de usos (residencial e industrial), una ordenación que ayude a atenuar posibles impactos de la variante de la carretera, la prolongación de la ronda de la Anella hasta la carretera de Albaida, dando salida a ese tráfico, la continuidad de zonas verdes y la obtención de parque público en el entorno de la Alqueria del Duc. Y la correspondencia entre los parámetros de Benipeixcar 4 y los existentes de Benipeixcar 2 y 3.

Se han planteado 3 alternativas: una de uso solo residencial, en la cual lo que se ve peor resuelto es que los nuevos edificios de viviendas estarían acotando con el suelo industrial por la parte de atrás.

La segunda, de uso global industrial, pero la problemática seria que el suelo industrial llega a las puertas del suelo residencial existente y tampoco representa continuidad de zonas verdes y representa una modificación del uso global del sector y la transformación global del sector sería mucho más larga y farragosa.

Las tercera alternativa, por la cual se ha decantado el departamento de Urbanismo, es la que considera que mayor ensambladura territorial tiene. Así, contempla que, manteniendo uso mayoritario residencial, sí que permite la separación entre ese uso residencial y el industrial existente a través de la continuidad de la ronda de la Anella ampliada con un espacio libre que permite mayor anchura y la continuidad de vegetación de todo ese espacio libre que se podría ver reforzado por retranquejos obligatorios del suelo residencial. Y, a la vez, también permite una pequeña ampliación del suelo industrial existente.

Con esta actuación la tipología edificatoria seria de bloque exento con las mismas plantas del sector 2 y 3 y una equipación dotacional múltiple de 1.083 m², que se suma a la pequeña equipación que ya existe de Benipeixcar 3, y dos zonas verdes de 1.054 m² y 440 m², además de un espacio libre también de zona verde de 2.377 m².

Tramitación

Como ha explicado Hervás, la propuesta se encuentra en la primera de las fases, de planeamiento urbanístico, que está ya en consulta previa, a través de la página web para que la ciudadanía pueda hacer las sugerencias, reclamaciones o aportaciones que considere más convenientes. «A partir de ahí, se inicia la fase de planeamiento y empieza la ambiental. Se analizará a través de un plan de participación público y se harán consultas a las administraciones sectoriales que tienen competencia… Y, especialmente, se analizarán las medidas correctoras de la convivencia de uso residencial y ambiental…», entre otras gestiones.

Una vez concluida, llegaría la fase de ejecución. En este caso, el hecho que el propietario tenga más de 75% del suelo es una ventaja que hará que agilice mucho la tramitación. Y, finalmente, el proyecto de urbanización. Teniendo en cuenta que los trámites urbanísticos son complejos, probablemente en un año y medio o dos estarían completadas todas las fases.